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Uma população crescente de milionários vem impulsionando o mercado imobiliário de altíssimo luxo no Brasil. O setor tem potencial para gerar R$ 4,6 bilhões em negócios no País nos próximos cinco anos, segundo levantamento do banco europeu Haliwell Financial Group, especializado em gestão de fortunas.

Segundo o estudo, que analisa os hábitos de consumo dessa parcela da população e foi adiantado ao Estado, 54% dos milionários brasileiros pretendem adquirir um novo imóvel residencial no período de cinco anos.

"A escolha é baseada principalmente no bem-estar. Esse consumidor quer conforto e mais espaço para hobbies. Áreas verdes e fácil acesso a estradas e saídas também são itens valorizados", diz o vice-presidente para a América Latina do Haliwell Financial Group, Emerson de Pieri.

Em um período de sete anos, entre 2003 e 2010, o número de milionários brasileiros deu um salto de 72%. Os dados mais recentes apontam para um grupo de cerca de 138 mil pessoas, concentradas sobretudo no Estado de São Paulo. O cálculo considerou indivíduos com mais de US$ 1 milhão em ativos e dinheiro, excluindo o imóvel em que residem e dois automóveis.

O status, segundo o estudo, é o principal motivador na hora da compra de um imóvel residencial de alto luxo, seguido da facilidade de locomoção e da perspectiva de valorização. "O grande desafio nesse nicho é conseguir surpreender. É um cliente detalhista, que busca projetos exclusivos", afirma Luciano Amaral, diretor de incorporações da construtora JHSF, focada em empreendimentos de alto padrão. O primeiro passo, explica o executivo, é escolher um bom terreno e depois fazer um forte trabalho de marca, que envolva atendimento personalizado.

Liderança. Reduto de endinheirados, São Paulo ainda é a estrela do mercado imobiliário de luxo. O Estado reúne quase metade da população de milionários do País - 63.398 pessoas - e abriga as maiores fortunas. Desse montante, 45% estão na região metropolitana, onde o setor tem crescido de olho na terceira idade e bairros "alternativos".

"Há uma demanda forte nesse segmento, que não é afetada pelas crises econômicas", diz o diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia. Segundo ele, no período entre 1990 e 2005 produziu-se pouco para esse público na área metropolitana paulista, movimento que começou a ser revertido em meados de 2006. "É um produto que tem liquidez muito boa, mas é preciso acertar a localização e o projeto de arquitetura", destaca.

Ainda são poucos os bairros da capital paulista que comportam empreendimentos desse tipo, mas já é possível ver os primeiros sinais de mudança. Levantamento da FipeZap a pedido do Estado mostra que regiões como Barra Funda, Lapa, Santana, Vila Leopoldina e Vila Mariana tiveram crescimento expressivo de moradores com alto poder aquisitivo em uma década.

Em 2000, apenas 4,1% dos domicílios da Barra Funda tinham renda mensal acima de R$ 20 mil, índice que saltou para 9,3% em 2010, segundo o Censo. "Atualmente as pessoas com alto poder aquisitivo estão espalhadas pela cidade, pois há opções variadas em diferentes bairros. Não existe mais um padrão de alto luxo no setor imobiliário", diz Fábio Rossi Filho, diretor de lançamentos do Secovi-SP.

A mudança, segundo fontes do setor, reflete principalmente a escassez de terrenos nos bairros mais valorizados, como Ibirapuera, Vila Nova Conceição, Jardim Paulistano, Chácara Itaim, Vila Olímpia e Morumbi. O potencial de alta dos preços também é um diferencial. "A valorização nesses bairros mais afastados é extremamente superior à dos empreendimentos nas regiões top de linha", afirma Pieri.

Pirâmide etária. "Estamos começando a nos tornar um país da terceira idade. Parte desse público tem INSS e aposentadoria privada e passa a ser relevante para o mercado de altíssimo padrão", ressalta Pompéia, da Embraesp.

De olho nesses clientes, e também em jovens e divorciados, ganha força o conceito de dois dormitórios de alto luxo. Tradicionalmente voltado à classe média, esse tipo de imóvel também passou a ser disputado pelos endinheirados. Área social grande, varanda mais ampla e número maior de vagas na garagem distinguem os projetos.

A demanda já se mostrou grande. Lançadas em 2005 pela JHSF, as nove torres residenciais do empreendimento Parque Cidade Jardim foram vendidas em menos de um ano. Os apartamentos de duas suítes, de 240 m² cada, foram negociados à época por R$ 6 mil o m². Atualmente, segundo a construtora, chega a R$ 16 mil o m², uma valorização de 166% em sete anos.